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ローンや税金について

はじめてマイホームを購入する方のために、最低限知っておきたい住宅ローンや税金の基礎知識をご紹介します。

不動産購入に必要となる住宅ローンや税金

マイホームの購入は人生で最も大きな買い物。日常扱うお金とは桁違いの額でのやり取りとなりますから、できるだけ賢く購入したいですよね。

物件を購入する時に利用する住宅ローン選びは支払い金額に大きな影響を与えるため、特に重要なポイントとなります。

また、不動産を購入する際には税金も発生します。物件によって課税額が異なるため、ある程度の知識を心得ておくと安心です。

住宅ローンの選び方

いざ住宅を購入するとなった場合、現金で一括払いすることができる人は多くありません。ほとんどの人が住宅ローンを利用します。この住宅ローンには実は「完全固定金利型」、「変動金利型」、「固定期間選択型」の3つも種類があります。状況に即して適切なものを選ぶ必要があります。

完全固定金利型

もっともシンプルでわかりやすいのが「完全固定金利型」と呼ばれる住宅ローンです。読んで字のごとく、お金を借りている期間はずっと金利が固定され、変更がないのが特徴です。金利が一定なので、返済期間中に金利が下がれば返済する合計金額は下がるので損をしてしまう可能性があります。また、逆もしかりで返済期間中に金利が上がったとしても返済合計金額は変わりないので得をすることになります。金利がどのように動くのかは専門家が予想をしているので、もし上昇予定であれば、初めに設定する金利が高めになる可能性はありますが、返済しなければならない金額が変わらないので返済計画を立てやすいというメリットがあります。

変動金利型

固定金利型と違い、市場の金利の変動に合わせて返済金額を見直すタイプの住宅ローンを「変動金利型」と呼びます。一般的に、半年ごとに金利の見直しを行い、向こう5年の返済額を決定します。金利が下がるといった予想がされる場合は、変動金利型の住宅ローンを組むと得をすることになります。金利が上昇してしまった場合でも、返済額の増加は当初の返済額の25%までと定められています。返済額が変動するので、得をする可能性もあるものの、返済計画を立てづらいというのが特徴です。

固定期間選択型

「完全固定金利型」と「変動金利型」の2つを混ぜたのが「固定期間選択型」です。3年や5年といった期間で金利固定期間を選びます。その間は一定の金利で返済を行います。金融機関が何年の固定期間とするかを提案してくれます。その期間が終わった時点で次の期間を固定金利型でいくのか、変動金利型でいくのかを選択します。金利が大きく上昇していた場合は、その金利に従って返済額を決めることになるため、返済額が増える可能性もあります。

住宅ローンの種類

住宅ローンはどこで借りるのが良いのでしょうか。一般的に選択肢は、2つあります。銀行やノンバンク、農協や生命保険会社などから借りる「民間ローン」、または勤務先で財形貯蓄を行っている場合に借りることのできる「公的ローン」の2つです。この2つについて解説していきましょう。

民間ローン

銀行やノンバンク、農協や生命保険会社などから借りるタイプのローンを民間ローンと呼びます。借りる先によって多くの選択肢があるのが特徴です。金融機関によっては融資の限度額が定められている場合があるので、自分がいくらのローンを希望しているのかを中心にそれぞれのローンの内容を確認する必要があります。自分の借入の状況などによっても、そもそもローンを借りることができるかどうか、金利なども変わってくるのでしっかりと条件を確認の上、相談する必要があります。

公的ローン

財形住宅融資と呼ばれるローンが公的ローンとしては有名です。勤務先で財形貯蓄を一定期間行って積み立てている必要があります。一般的に、積み立てている金額の一定倍までが融資金額の限度となっており、購入に必要な金額の8割までを借りることができます。残りの2割は別の金融機関で借りるか、自分の手持ちから出すかの選択肢があります。自治体も似たタイプのローンを行っている場合があるので、そちらも選択肢として検討するのが良いでしょう。

住宅ローンの目安金額は?

住宅ローンを組む場合、当然毎月返済を行っていくことになりますが、どの程度借りるのが良いのでしょうか。結論から言うと、世帯年収を基準に決める必要があります。日常生活を圧迫することなく無理なく返済できる金額というのは、年収の20~25%と言われています。これを基準に住宅ローンを決めます。物件の金額の9割を目安に住宅ローンを計算し、月々の返済額が月収の20~25%を超えていないかを確認します。できれば、少し返済額が月収の20~25%を下回っていることが望ましいです。諸経費がかかることや、万が一年収が下がることがあった場合でも対応できるようにするためです。

提携ローンについて

提携ローンという言葉を聞いて何を思い浮かべるでしょうか。あまり聞きなれない単語ですが、これは字のごとく不動産会社が提携している金融機関があり、ローンを紹介できるということを示しています。どこで借りられるのか、メリット・デメリットについて説明します。

提携ローンとは?

提携ローンとは、不動産会社から紹介される提携先の金融機関のローンを指します。不動産会社が金融機関のローンのプランを理解しており、その内容について説明してもらうことができます。但し、自分の借りたいと考えていた金融機関が不動産会社の選択肢に必ずしもあるわけではないので注意が必要です。

提携ローンはどこで依頼する?

金融機関の住宅ローンセンターというところへは一般人は直接アクセスできませんが、不動産会社を通じてアクセスすることができます。不動産会社が仲介となってくれるため、契約する住宅ローンのプランなどを逐一報告する必要もありません。

提携ローンのメリット

提携ローンのメリットは不動産会社を通してローン契約を行うため、カウンターパートとなる相手が不動産会社だけで済むというメリットがあります。しかしながら、不動産会社を通して契約を行ったとしても金利の条件が良くなったりはしません。

提携ローンのデメリット

不動産会社主導で提携ローンの契約を進めるため、契約を不動産会社のスケジュールに従って行う必要があったり、ローン事務代行費用などを取られる可能性があります。また、契約内容についてよく理解しないまま契約してしまう可能性もあります。しっかりと時間をかけて理解をした上で契約しましょう。

不動産購入にかかる税金

物件を購入する時には、印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税といった税金を支払うことになります。

印紙税

売買契約書や住宅ローンの契約書を交わす時にかかる税金です。契約書に記載された金額によって税額が決まり、金額が高いほど課税額は高額になります。

契約書に記載された金額が、「1,000万超 5,000万円以下」の場合は、売買契約書・ローン契約書に2万円、工事請負に関する契約書に2万円の印紙税がかかります。 

消費税

住宅の購入や建築にかかる消費税です。土地は非課税ですが、建物は課税対象となり8%の消費税が課税されます。また、仲介手数料も消費税の課税対象となるので覚えておきましょう。

登録免許税

土地や建物を購入する時に、所有券保存登記や移転登記などをします。この登記をする際に発生する税金です。固定資産税評価額に所定税率を乗じて税額を決めます。

  • 登録免許税額=課税標準×税率

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した時にかかる税金で、登記の有無にかかわらず課税対象となります。土地の売買、贈与、交換、建築などにより不動産を手に入れた個人・法人が対象です。

  • 不動産取得税=課税標準×税率

不動産を購入するうえで、税金は非常に重要なものです。いざ物件を購入しようという時に税金分を考慮せずにいたがために資金計画が狂ってしまうケースは決して珍しくありません。

不動産購入にかかる税金はしっかり頭に入れておきましょう。また、税金についてもしっかり相談できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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