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不動産調査の方法

不動産とは、物件そのものの状況だけではなく、法律に基づく制限や管理の調査もしっかりと行った上で取引に進む必要があります。
不動産が周辺の物件と比較して格安だったため購入したのに、想像していない法令や権利があって、建物を建てられなくなったというトラブルが起こることも少なくありません。
トラブルを予防するために、不動産の調査方法について詳しく解説します。

周辺環境・施設について

周辺環境や交通アクセスは、新しく生活を送るためにも非常に重要な調査項目です。不動産がある現地へ出向いて状況をチェックする必要があります。
チェックは1回で終わりではなく、平日や土日、昼夜、天候の良い日・悪い日など条件が違うなかで確認することが大切です。
例えば、平日と土日では交通量に大きく違いがあったり、昼間の明るい時間では気づかなかったことも日が落ちてから出向いてみると防犯上危険な場所であったりといったことも少なくありません。 そのため、時間帯を変えて人通りや電灯の明るさ、不動産出入り口の防犯面などを確認する必要があります。

また、不動産の広告では「駅から徒歩何分」といった掲載も多いですが、規約によって80mを1分で計算して掲示しています。計算をする際は信号の待ち時間や坂道の有無など道路の状況は含まれていません。

方位や地形など

面積の広い土地であっても、地形に問題があり建物が建てにくかったり、南側にある土地で日当たりが良い場所だと思っても向かいには高いビルが建設されたりすることがあります。そのため、方位と地形、周辺の建物を調査しなければなりません。
方位と地形は図面でもチェックしますが、不動産図面は概略図面であり実際とは異なるケースもあります。

そのため、土地家屋調査士が作った図面をチェックしたり、方位磁石を持って現地で調査を行なったりするのです。
建築が終わっていない物件を売買する際には、眺望や日当たりに関して日照図家設計図に基づいて説明が行なわれます。周辺に空き地がある場合、高いビルが建設される可能性があるため、土地の空き地の利用計画に関しても事前に調査を進めなければなりません。

面積について

土地登記面積で土地を売却購入する際には、実測面積と登記面積に大きな差異がないかを事前に調査しなければなりません。
傾斜地が含まれている土地の場合、部分的に使用できないため、傾斜部分を除き平坦な場所の面積がどの程度か、活用できる平坦地部分の取引価格に問題がないかなどを調査します。

マンションであれば分譲会社が作ったパンフレットに専用部分の床面積から壁芯の中心線で計測した面積が記載されていますが、登記簿では 壁の内側で計測した面積であり測定方法が違う点に注意しなければなりません。

境界について

隣の土地との境界がどのような状態かは、不動産取引をする際に非常に重要なポイントです。土地を売買する際には、地積測量図があるかを確認しましょう。実測図がある場合でも、隣地所有者が立ち会った上で署名捺印をしなければなりません。境界の合意を定かにするためにも、必ず署名捺印された地積測量図を作成する必要があります。

測量図がなかった場合には、売主の負担と責任で立ち上がりを行った上で測量図を作成し、境界にはプレートや境界石を入れてもらわなければなりません。
また、木や塀、建物のひさしなどが境界を超えていないか、反対に境界を超えてしまっていないかを調査する必要もあります。

柱や梁について

柱や梁など、建物の間取り図を見ただけで終わってはいけません。実際はどのような形状になっているか確認する必要があります。例えば天井が一部斜めになっていたり、目隠しがあったり、柱が想像よりも大きく出っ張っていたりと、図面だけでは分からない部分もあります。
さらに、電気やテレビのコンセントの位置は、家具を設置する場所にも大きく影響する部分です。契約前には、室内についても調査を行わなければなりません。

土地について

建物や建物の基礎となる土地に問題があった場合、快適な生活を送れません。そのため、建物や土地を購入するまでの間に瑕疵がないかをしっかり調査する必要があります。土地については、現地調査で土地の履歴を調査します。
とくに土壌汚染は注意すべき点であり、過去にその土地でクリーニングや工場などがあった場合、土壌汚染の可能性が考えられるため念頭において調査しなければなりません。土地の履歴を調査する際には、近隣住民や売主への聞き込みだけでなく、図書館などで古い住宅地図を閲覧できる場合があるため、近くの図書館を訪れてみるとよいでしょう。

公共下水が整備されている土地だとしても、浄化槽が埋められた状態になっているケースがあります。浄化槽を撤去する際には費用がかかるため、調査時に土地の所有者にしっかりと確認する必要があります。

中古の建物や設備について

中古建物の場合、修理の履歴や雨漏り、設備の交換履歴について専門家に調査を依頼するケースがあります。見た目ではわからないぼやの跡や雨漏りを発見できることもあるためです。加えて、天井裏にコウモリが住みつくといった害獣による侵食がないかを確認。建物の価値や、価格に適したレベル・清潔感・住みやすさであるかを調査しなければなりません。快適に生活することが難しいと判断されれば瑕疵責任が認められます

また、建物で自殺などがあった場合、一般的に住みにくいと感じます。そのような心理的に配慮をすべき内容も瑕疵と認められることも。このような「隠れた瑕疵」について、どこまでの説明義務を負うかは具体的な取り決めはありません。中古建物の購入は、建物の歴史について売主のみでなく近隣住民など聞き取り調査を行う必要があるでしょう。

マンションの管理規約

マンションは、一般的に使用規則と管理規約が決められています。事務所として使うことが認められているかどうか、ペットを飼うのは可能か、リフォームをするにあたり防音上の規制はどのようなものか、管理人は日勤か常駐かなど、マンションならではの調査項目が多いです。
マンションの取引をする際には、事前に管理規約などでの内容を確認しておく必要もあります。マンションの場合は、修繕積立金の状況や大規模修繕スケジュールがあるかどうかなども同時に調査しておく必要があるでしょう。大規模修繕が行われると、物件の価格にも変動があるため、事前の調査が大切です。

違法建物ではないかどうか

建物には、建築当初もしくは増改築によって 建ぺい率や容積率などを超えてしまった違法建物も存在します。
さらに、建築した当初の法律では違法でなかったものの、法改正や法律の施行によって既存不適格建物となっているケースも珍しくありません。そのため、現在の法令に適しているかどうかも、不動産調査の項目となります。

不動産に関わる法律は多岐に渡り、取引そのものに関する法律、開発・建築の規制に関する法律などさまざまです。土地・建物などの売買を行なう際は必ず重要事項説明書といった売買にかかわる資料・書類を宅地建物業者から受け取っておきましょう。事前確認で不備や疑問を潰しておくことが、取引をするえでも重要です。また、不動産調査を行なってくれる会社の選び方も重要。売却主・買取主のニーズに合わせた調査を行なって、問題点を抽出したうえでベストな提案をしてくれる業者を選ぶことが大切です。

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